Der Stuttgarter Büromarkt 2018: Rückläufiger Flächenumsatz

Stuttgart, 4. Januar 2018 - Der Flächenumsatz lag zum 31.12.2018 bei rd. 218.000 m². Damit rutscht das Ergebnis unter den Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre von ca. 255.000 m². Vor allem mangelte es in 2018 an großen Mietabschlüssen.

Bis zum 31.12.2018 wurde ein Flächenumsatz von rd. 218.000 m² erreicht. Das Jahresergebnis lag damit rund 19 Prozent unter dem Vorjahresergebnis (31.12.2017: 270.000 m²). Vier Eigennutzerabschlüsse mit einem Flächenumsatz von etwa 67.000 m² und damit einem Anteil von rund 31 Prozent trugen entscheidend zum Gesamtergebnis bei. Allein 50.000 m² hiervon entfielen auf die bereits im ersten Quartal getroffene Entscheidung der Robert Bosch GmbH für ein Neubauvorhaben am Standort Stuttgart Feuerbach. Das Land Baden-Württemberg erwarb ebenfalls ein Gebäude mit etwa 10.800 m² in der Kriegsbergstraße 32 in der Stuttgarter Innenstadt. Der größte Mietvertragsabschluss mit rund 8.800 m² wurde im vierten Quartal ebenfalls vom Land Baden-Württemberg in einem Bestandsgebäude in Leinfelden-Echterdingen unterzeichnet.

Durch den großen Eigennutzerabschluss der Robert Bosch GmbH verzeichnete der Teilmarkt Stuttgart Feuerbach mit rund 54.600 m² den höchsten Flächenumsatz, gefolgt von Stuttgart Bad Cannstatt mit rund 34.600 m². Hier konnte das Neubauprojekt Löwentorbogen mit rund 10.000 m² an zwei Nutzer aus dem Bereich Industrie vermietet werden. Die Stuttgarter Innenstadt mit rund 28.400 m² lag durch den Eigennutzerabschluss des Landes in der Kriegsbergstraße 32 an dritter Stelle. Insgesamt gab es am Markt mangels fehlendem Angebot nur wenige Abschlüsse in Neubauobjekten. In der Stuttgarter City wurden die kurz vor Fertigstellung stehenden EberhardHöfe mit einer Fläche von rund 4.100 m² komplett an den Coworking Anbieter Design Offices vermietet. Im Projekt Theo 9 wurden die restlichen Freiflächen ebenfalls vermietet. Auch das Lautenschlager Areal steht kurz vor Vollvermietung. Insgesamt wurden in der Stuttgarter City nur rund 27.400 m² vermietet. Der Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre lag hier bei ca. 49.800 m².

Mit einem Flächenumsatz von rund 76.000 m² zeigten sich Industrieunternehmen in 2018 erneut als nachfragestärkste Branche. Allein 82 Prozent hiervon entfielen auf die Automobilbranche. Auch wenn sich der Flächenumsatz nach wie vor auf einem hohen Niveau bewegt, konnte in den vergangenen Jahren beobachtet werden, dass sich die Nachfrage deutlich reduziert hat. In 2016 lag der Flächenumsatz der Industrieunternehmen bei rund 199.000 m² und in 2017 bei rund 109.000 m². Mit einem Flächenumsatz von etwa 30.700 m² stellte die öffentliche Hand den zweitstärksten Nachfrager dar. Hier fielen zwei große Abschlüsse ins Gewicht: zum einen ein Eigennutzerabschluss in der Kriegsbergstraße in der Stuttgarter Innenstadt mit rund 10.800 m² sowie eine Anmietung in Leinfelden-Echterdingen über rund 8.700 m². Auch die Nachfrage seitens der IT-Branche hält an. Ihr Anteil am Gesamtumsatz lag bei rund 22.600 m² und damit 10 Prozent des Gesamtumsatzes. 

Fehlende Neubauflächen und dadurch bedingt wenige Mietpreisabschlüsse im hochpreisigen Segment, führten zu einem Rückgang der Spitzenmiete von 24,30 €/m² im Vorjahr auf 23,00 €/m² in 2018. Damit ist sie gegenüber dem Vorjahr um 5,4 % zurückgegangen und bewegt sich wieder auf dem Niveau von 2016. Für das gesamte Stadtgebiet inklusive Leinfelden-Echterdingen lag die Durchschnittsmiete bei etwa 13,90 €/m² und stieg damit im Vergleich zu 2016 um 1,4 Prozent leicht an. Durch das Umsetzen von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen konnten hier bei Neuvermietungen teilweise deutliche Mietpreissteigerungen durchgesetzt werden.

Zum 31.12.2018 lag die Leerstandsquote bei rund 2,3 Prozent. Bei einem Flächengesamtbestand von  7,946 Mio. m² entsprach dies einem Angebot von rund 186.000 m² und einer Erhöhung im Vergleich zum Vorjahr von etwa 11,4 Prozent. Eine Entspannung ist in den kommenden beiden Jahren nicht in Sicht. Aktuell bleiben die Randlagen die einzige Alternative für Großflächengesuche. In den kommenden drei Jahren werden in der Stuttgarter City und der Innenstadt so gut wie keine Neubauflächen auf den Markt kommen.

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