INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND Q1/2017: KICKSTART INS NEUE JAHR

Auf 4,92 Mrd. € belief sich das Transaktionsvolumen für Investments in Gewerbe-Immobilien (ohne Wohn-Investments) an den deutschen Top-7-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München im 1. Quartal 2017. German Property Partners (GPP) zufolge ist dies ein Anstieg um 17 %. „Damit startete der Markt so rege in das neue Jahr wie in den letzten vier Jahren nicht mehr, allerdings mit deutlichen regionalen Unterschieden“, kommentiert Björn Holzwarth, Sprecher von German Property Partners.

 

TAV: KÖLN UND BERLIN MIT GRÖSSTEM PLUS

Hinsichtlich der Entwicklung der Transaktionsvolumina ergab sich am Ende des 1. Quartals ein eher ungewohntes Bild. Während sich Köln mit einem Plus von 76 % sogar an Berlin mit +74 % vorbeischob, lagen Frankfurt und München mit +38 % und +36 % im Mittelfeld. Das Verkaufsvolumen von Düsseldorf blieb mit +1 % nahezu auf demselben Niveau wie im Vorjahreszeitraum, während die Ergebnisse in Hamburg um 48 % und in Stuttgart um 72 % niedriger ausfielen.

Mehrere großvolumige Transaktionen verhalfen Köln im 1. Quartal zu dem dritthöchsten Verkaufsvolumen aller Top-7-Standorte in Höhe von 440  Mio. €. Hierzu zählte die Veräußerung der gewerblich genutzten Flächen des Gerling Quartiers in zentraler Innenstadtlage von Immofinanz an Quantum und Proximus für einen geschätzten Kaufpreis von 200 Mio. €.

Auch Berlin profitierte vom Abschluss einiger großvolumiger Deals. Diese wurden bereits 2016 angestoßen, kamen aber erst jetzt zur Unterschrift. Insofern entwickelte sich der Hauptstadt-Markt wie erwartet besonders stark und kam auf ein Transaktionsvolumen von 1,18 Mrd. €. Bei den größten Verkäufen handelte es sich um die ehemalige Vattenfall Zentrale (Puschkinallee 52), welche die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben von Taunus Holding erwarb, sowie den Rocket-Tower (Kochstraße 22), den Amundi für einen offenen Fonds von JP Morgan Asset Management übernahm.

Trotz des Ausbleibens von Verkäufen mit Volumina über 100 Mio. € erreichte Frankfurt ein Transaktionsvolumen von 714 Mio. €. Im Rahmen der zwei größten Transaktionen wurden Preise von 90 bzw. 75 Mio. € realisiert. Ersteren zahlte Aberdeen für die Bockenheimer Landstraße 25 an Triuva und Office First Immobilien, letzteren der Next Estate Income Fund II für die Fiat Chrysler Zentrale (Hanauer Landstraße 150).

München nahm am Ende des 1. Quartals mit einem Verkaufsvolumen von 1,72 Mrd. € erneut seinen Platz als bedeutendster deutscher Standort für gewerbliche Immobilien-Investments ein. Das Ergebnis war zugleich der stärkste Jahresauftakt der letzten Jahre. Ausschlaggebend hierfür waren vier Verkäufe über 100 Mio. €, deren Gesamtvolumen knapp 40 % des Quartalsumsatzes ausmachte, sowie zahlreiche Abschlüsse zwischen 30 und 80 Mio. €.

Im Preissegment unter 50 Mio. € zeigte sich Düsseldorf stark. Aufgrund mangelnder Veräußerungen mit Volumina über 100 Mio. € lag die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen mit 307 Mio. € jedoch nur knapp über dem Vorjahresniveau.

In Hamburg sank die Anzahl der Transaktionen von 36 im Vorjahr auf nun 14, was bei einem Verkaufsvolumen von 470 Mio. € nach dem sehr starken Vorjahr zu dem schlechtesten Jahresauftakt seit 2011 führte. Allein auf das Hotel Radisson Blu Dammtor mit einem Kaufpreis von rund 200 Mio. € entfiel im 1. Quartal ein Anteil von 43 % am gesamten Hamburger Transaktionsvolumen.

Nach dem extrem starken 4. Quartal auf dem Stuttgarter Investmentmarkt startete dieser mit einem deutlich unterproportionalen Transaktionsvolumen von 84 Mio. € ins neue Jahr. „Da zahlreiche Transaktionen mit großen Volumina kurz vor dem Abschluss stehen, werden die Folgequartale ähnlich wie in Düsseldorf und Hamburg auch in Stuttgart deutlich stärker ausfallen“, so Holzwarth.

 

RENDITEN: NÄHERN SICH STÄRKER AN

Bei allen Spitzenrenditen für Büro-Objekte an den Top-7-Standorten stand am Ende des 1. Quartals eine Drei vor dem Komma. Am niedrigsten waren die Büro-Spitzenrenditen mit 3,20 % in München und Berlin. Frankfurt mit 3,90 % markierte das obere Ende der Skala. Bis auf München mit einer stabilen Spitzenrendite ging sie an allen anderen Standorten nochmals zurück. Die größte Abnahme um 60 Basispunkte registrierte German Property Partners in Köln.

Uneinheitlicher entwickelte sich die Spitzenrendite für Geschäftshäuser. Während sie in Frankfurt um 10 Basispunkte nach oben kletterte, blieb sie in München stabil. Am meisten ging sie um 30 Basispunkte in Hamburg, Berlin und Stuttgart zurück. Die Renditen lagen zwischen 2,70 % in München und 3,60 % in Köln.

Die Spitzenrenditen für Logistik- und Industrie-Objekte an den Top-7-Standorten gleichen sich immer mehr an.  Am Ende des 1. Quartals reichte die Renditespanne nur noch von 4,90 % in Hamburg und Düsseldorf bis 5,20 % in Frankfurt. Verglichen mit dem Vorjahr sanken sie überall und dies am stärksten um 50 Basispunkte in Hamburg

 

INVESTOREN: INTERNATIONALE EHER ZURÜCKHALTEND

Aus dem Ausland stammende Investoren gingen im 1. Quartal 2017 an den deutschen Top-7-Standorten für 1,44 Mrd. € auf Einkaufstour. Gegenüber dem Vorjahr mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 28 % blieb ihr Engagement mit 29 % nahezu unverändert. Mit 6 bzw. 8 % war das ausländische Investitionsvolumen in Stuttgart und München unterdurchschnittlich. In Hamburg entfielen fast zwei Drittel des Transaktionsvolumens auf Internationale, was auf den Verkauf des Radisson Blu Dammtor-Hotels von Luxemburger an norwegische Investoren zurückzuführen ist.

 

AUSBLICK

„Der Schock nach der US-Wahl hat sich gelegt, der Brexit ist bei der EU eingereicht. Und die Investoren haben festgestellt, dass sie immer noch über sehr viel Kapital verfügen. Vielleicht erklärt das, warum der Investmentumsatz mit Gewerbe-Immobilien in Deutschland trotz des anhaltenden Produktmangels und weiter sinkender Renditen so hoch ausgefallen ist“, resümiert Holzwarth das 1. Quartal. „Der Sinkflug der Renditen wird voraussichtlich auch 2017 anhalten, wenn sich die Marktparameter nicht allzu sehr verändern. Allenfalls wird er sich verlangsamen.“

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