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02
Oct
2019

Im Gespräch mit Alexander Zigan: Der Münchner Immobilienmarkt

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Wirtschaftliche Weichenstellungen sind derzeit auch in München gefordert.

Im Interview mit unserem Niederlassungsleiter Alexander Zigan erfahren Sie, dass auch andere Wirtschaftsregionen vor vergleichbaren Herausforderungen stehen. Allerdings zeigt sich auch, wie einzigartig das industrielle Cluster der Region Stuttgart mit seiner geballten Wertschöpfungstiefe und Technologieführerschaft ist.

Alexander Zigan, Niederlassungsleiter E & G Real Estate München

E & G: Wie begegnen die Unternehmen in der Region München den Herausforderungen einer Wirtschaft im Wandel?

Alexander Zigan: Vor allem die Automobilindustrie hat mit der Absatzschwäche in Asien einerseits und den Themen Digitalisierung und E-Mobilität andererseits zu kämpfen. Statt wie 2018 Rekordgewinne einzufahren, werden derzeit eher Gewinnwarnungen herausgegeben. Trotzdem müssen anstehende Investitionen in neue Technologien getätigt werden. BMW hat hier für die ganze Branche in der Region eine Leitfunktion. War BMW vor zehn Jahren noch Vorreiter bei der Entwicklung von tragfähigen Konzepten in der E-Mobilität, investiert das Unternehmen seit geraumer Zeit massiv in den Bereich autonomes Fahren.

Auch wenn der Bereich der Automobilindustrie derzeit unter Druck steht, ist der gewerbliche Immobilienmarkt in München insgesamt von einem ausgewogenen Branchenmix geprägt. Immerhin belegen Unternehmen der Finanzwirtschaft sowie der Bereiche Versicherungen und Marketing aktuell ca. 23 Millionen Quadratmeter an Büroflächen bei einem Leerstand von deutlich unter 3 Prozent.

E & G: Wie wirken sich diese Faktoren auf den Bedarf an Industrie- und Logistikflächen aus?

Alexander Zigan: Vor allem BMW investierte in bestehende, aber auch in neue Technologiestandorte im Großraum München. Neben dem Kompetenzzentrum für autonomes Fahren in Unterschleißheim wird der Entwicklungsstandort Garching gefördert und immer wieder erweitert. Hinzu kommen Investitionen im mittleren dreistelligen Millionenbereich in das bestehende Forschungs- und Innovationszentrum (FIZ) im Münchner Norden sowie in die Neuentwicklung eines FIZ Campus im Münchner Osten.

Waren die Automotive-Zulieferer in den letzten Jahren expansiv orientiert, scheinen sie jetzt eher abzuwarten, wie sich die Situation bei BMW mittelfristig entwickelt und die anstehenden Themen sich auswirken.

E & G: Stehen in der Region ausreichend Industrie- und Logistikflächen zur Verfügung?

Alexander Zigan: Aufgrund des bereits erwähnten Branchenmixes befinden sich Industrie- und Logistikflächen in München stets in Konkurrenz zu den Return-Potenzialen von Büroentwicklungen.

In der Konsequenz ist es abzusehen, dass mehr und mehr Logistikparks in stadtnaher und strategischer Lage stillgelegt werden in der Erwartung, bei einer Quartiersentwicklung solche Potenziale heben zu können. Gleichzeitig haben es Logistikunternehmen auch im Speckgürtel um die Landeshauptstadt (ca. 25–30 km) schwer, großflächig Ausweichflächen zur Anmietung oder Neuentwicklung zu finden. Dabei wären entsprechende Greenfields durchaus verfügbar, doch zeigen sich die Gemeinden im Umkreis von München sehr restriktiv, was Ausweisungen zur logistischen Nutzung betrifft. Auch hier scheint man auf die Ansiedlung von beschäftigungsintensiven Büroprojekten und die damit verbundenen Effekte zu spekulieren.

Aus baurechtlicher Sicht können auch bereits funktionierende gewerbliche Ballungszentren nur begrenzt erweitert werden. Deshalb wird bei Neuentwicklungen geprüft, ob man eher in die Höhe als in die Breite bauen kann. Auch dies begünstigt Bürostandorte gegenüber Industrie- und Logistikimmobilien.

Letzten Endes wird vor allem die Logistikbranche auf strategisch gelegene Standorte an Hauptverkehrsadern (A 8, A 7, A 6, A 9) zwischen den Ballungszentren in Bayern ausweichen müssen.

E & G: Wie sehen Sie persönlich die Zukunft der Region München?

Alexander Zigan: München ist ein Wirtschaftsstandort mit einer hohen Arbeits- und Lebensqualität. Aufgrund der vielfältigen und einkommensstarken Beschäftigungsmöglichkeiten wächst die Region kontinuierlich. So wird bis 2030 ein Zuwachs von 200.000 neuen Einwohnern prognostiziert. Der Wohlstand, das internationale Flair und die vielfachen Freizeitangebote ziehen eben immer mehr gut ausgebildete Fachkräfte an.

Über kurz oder lang wird der Platz in der Stadt nicht mehr ausreichen. Wohnungsbau, bezahlbare Mieten, aber auch neue Transportkonzepte und der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs sind zentrale Herausforderungen der Urbanisierung nicht nur in der Region München.

Augsburg ist bereits seit Längerem als eine wohnwirtschaftliche und gewerbliche Alternative in den Wirtschaftraum eingebunden. Trotz erheblicher Mietpreissteigerungen in den letzten Jahren bleibt der Standort günstiger als München. Aus den Bereichen Industrie und Logistik besteht hier ebenfalls eine hohe Nachfrage, aus den genannten Gründen stehen aber auch in Augsburg derzeit keine Produkte zur Verfügung.


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