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03
Jan
2020

Stuttgarter Büromarkt 2019

Flächenumsatz übersteigt 300.000 m² Marke

Viele Großabschlüsse haben 2019 zu einem überdurchschnittlich hohen Ergebnis beigetragen. Der Flächenumsatz lag zum 31.12.2019 mit rd. 313.000 Quadratmetern 44 Prozent über dem Vorjahresergebnis (31.12.2019: 218.000 Quadratmeter). Rd. 11 Prozent des Flächenumsatzes und damit rd. 32.900 Quadratmeter entfielen auf Eigennutzerabschlüsse.

Das Land Baden-Württemberg erwarb im dritten Quartal ein Gebäude mit rd. 27.200 Quadratmetern in Stuttgart Feuerbach. Dies stellte zugleich den größten Vertragsabschluss in 2019 dar. Bereits im ersten Halbjahr wurden die beiden größten Mietverträge der Vector Informatik GmbH über rund 25.000 Quadratmeter im Neubauprojekt „W9“ in Stuttgart Weilimdorf sowie der Siemens AG über rund 20.000 Quadratmeter auf dem neu entstehenden Campus „Urbanic“ in Stuttgart Zuffenhausen gezeichnet. Der größte Mietvertrag im dritten Quartal wurde für ein Neubauprojekt im Compas in Stuttgart Degerloch über rund 19.700 Quadratmeter geschlossen. Ein weiterer Großvertrag wurde in der Stuttgarter City über rund 11.200 Quadratmeter im Projekt Look 21 unterschrieben. Im vierten Quartal kamen noch zwei große Abschlüsse hinzu: Zum einen mietete das Land rund 11.400 Quadratmeter an, die Stadt Stuttgart rund 11.800 Quadratmeter. Beide Verträge wurden für ehemals von der Telekom AG genutzte Gebäude in Stuttgart Bad Cannstatt abgeschlossen.

Größter Flächenabnehmer in 2019 war die öffentliche Hand, die aufgrund von Umstrukturierungen und der Neuschaffung von Stellen insgesamt rd. 75.000 Quadratmeter Bürofläche neu anmietete beziehungsweise teilweise erwarb. Zweitstärkster Nachfrager waren Unternehmen aus der IT/Telekommunikationsbranche mit rd. 53.400 Quadratmeter, gefolgt von Industrieunternehmen, die für rd. 52.000 Quadratmeter Bürofläche neue Verträge abschlossen. Damit wird die Pole-Position der Industriebranche erstmals seit langem abgelöst. Eine Ursache hierfür ist sicherlich in den aufgrund der Energiewende und der Digitalisierung erforderlichen Transformationsprozessen zu sehen, die vor allem in der Automobil- und Zulieferbranche sowie im Maschinenbau zu einer abwartenden Haltung geführt haben. Allerdings hat die Automobilindustrie in den vergangenen 2-3 Jahren bereits deutlich Flächen hinzugemietet, um sich auf die bevorstehenden Umstrukturierungen vorzubereiten.

Mit einer Leerstandsquote von nur noch 1,9 Prozent erreichte das Flächenangebot am Stuttgarter Büromarkt ein kritische Größe. In absoluten Zahlen entsprach das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen zum 31.12.2019 damit nur rd. 151.000 Quadratmeter und hat sich damit um rd. 18,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr (31.12.2018: 186.000 m²) reduziert. Die deutlichsten Rückgänge waren im Teilmarkt Stuttgart Fasanenhof (-62,3 %) und in der Stuttgarter City (-46,9 %) zu verzeichnen.

Die in den kommenden zwei Jahren zu erwartenden Fertigstellungen tragen zu keiner wesentlichen Entspannung bei 82 % der in 2020 voraussichtlich auf den Markt kommenden Neubauflächen sind bereits an Nutzer vergeben. Von den Fertigstellungen in 2021 sind rd. 64 % vorvermietet. Hier kommen dann zwar noch rd. 55.600 Quadratmeter auf den Markt, dies allerdings ausschließlich in Randlagen.

Mit rd. 17 % ist die Durchschnittsmiete von 13,90 €/m² im Vorjahr auf 16,20 €/m² zum 31.12.2019 deutlich angestiegen. Die Spitzenmiete ist um 4 % von 23,00 €/m² auf 24,00 €/m² nach oben gegangen. Ein größerer Anstieg der Spitzenmiete ist aufgrund der fehlenden Neubaufertigstellungen in der Stuttgarter City kurzfristig nicht zu erwarten. Allerdings könnte die Durchschnittsmiete weiter ansteigen, da Bestandsflächen aufgrund der Marktenge deutlich teurer auf den Markt gebracht werden - allerdings auch häufig umfassend modernisiert - und die Preise für Neubauflächen in den Randlagen ebenfalls steigen.

Aufgrund der konjunkturellen Prognosen ist ein Rückgang des Flächenumsatzes 2020 zu erwarten. Ein Ergebnis zwischen 200.000 – 220.000 Quadratmeter scheint aus heutiger Sicht realistisch zu sein.


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